什么是预查封

预查封是指 对尚未在登记机关进行物权登记，但已经履行了一定的批准或者备案等预登记手续的房地产所采取的控制性措施。具体来说，预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。预查封的效力等同于正式查封，预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

预查封的适用范围包括：

在建设中的房屋：

尚未竣工但由于有关建房手续不完备有待补办的房屋。

已竣工但手续未完备的房屋：

当事人购买后尚未进行权属登记的商品房屋等。

其他未登记但存在登记可能的产权：

如某些当事人实际上拥有房产或即将取得房产所有权，但由于尚未进行权属登记，司法机关不予查封，但在其登记时再予以查封。

预查封的效力主要表现在以下几个方面：

限制处分：

预查封的房屋在登记之前，被执行人不能进行转让、抵押等处分行为。

待登记后转为正式查封：

一旦预查封的房屋经过登记机关核准登记产权，即视为同时转为正式的查封。

协助执行：

预查封的房产需要由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书，并由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续。

需要注意的是，预查封措施在实施过程中也存在一定的风险和挑战，如登记机关对未登记权利的受理查封责任重大，且预查封时法院提供的当事人信息需准确无误，以避免遗漏或错误查封。